Como funcionan las hipotecas de sólo intereses

Con la subida de los precios de los pisos y la burbuja inmobiliaria, son muchas las entidades que comienzan a alargar los plazos de las hipotecas, e incluso hay productos bancarios que ofrecen pagar sólo intereses.

Al principio parece toda una ventaja. Si una hipoteca normal me cuesta 1600 euros al mes, en este tipo de hipotecas sólo pago la mitad. Un increible ahorro que esconde la verdad de que no estás pagando realmente tu piso: Sólo pagas al banco.

Veamosló con un ejemplo. Rinzewind en su página publicó un interesante artículo analizando como afectaba a las cuotas mensuales el alargar o no el plazo de pago de una hipoteca, a cierto interés. (En concreto 200.000 euros al 4%). Podemos ver en la siguiente gráfica como a partir de cierto punto, la cuota practicamente no disminuye y tiende a estabilizarse en un punto: Los intereses fijos que se pagan al banco, unos 670 euros.

Viéndolo así ¿Merece la pena alargar la hipoteca?. Al final lo que tenemos que ver es la cantidad de dinero que estamos pagando por nuestro piso de forma real. Viendo la gráfica se puede ver que a partir de 15 años de hipoteca, dedicamos más parte del pago mensual al pago de los intereses al banco que a nuestra vivienda.
En el siguiente video se explica de forma gráfica y muy graciosa este hecho que da mucho que pensar.

El 'techo' hipotecario y otros trucos del sector bancario contra el usuario

A muchos hipotecados no les bajará la cuota, a pesar del euríbor .El 97% de ellos desconocen elementos fundamentales de sus préstamos.

Las asociaciones de usuarios consideran "abusivas" estas prácticas. A muchos hipotecados españoles es difícil darles una buena noticia. Muchos esperan que, en su próxima revisión de cuota, la cantidad a pagar bajará ostensiblemente pero algunos se llevarán una sorpresa negativa. Bastantes hipotecas en nuestro país tienen "cláusula suelo" que impone un tipo mínimo del que no se puede bajar.
El 97% de los hipotecados desconoce algún elemento sustancial de su préstamo .Las entidades bancarias ponen un 'suelo 'a sus contratos (lo normal es que estén alrededor del 3%) y, para que no sea descaradamente abusivo, un "techo" (tipo máximo del que no podrá subir), pero éste es tan alto que es ficticio ya que es casi imposible que alcance esos márgenes: 10 o 12%.
Lo normal es que un usuario medio firme una hipoteca revisable semestralmente o anualmente según el euríbor más un tipo variable, por ejemplo un 0,45. A día de hoy, en el que el euríbor ronda el 2%, tendríamos un tipo de un 2,45%. Sin embargo, con este 'suelo' hipotecario la entidad nunca nos revisará por debajo del 3% pase lo que pase.
Esta cláusula "abusiva", según ADICAE (asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros), se vuelve dramática cuando muchos de sus firmantes desconocen que la tienen. En un estudio de 2007, realizado por ADICAE, el 97% de los hipotecados desconocía algún elemento sustancial del contrato que había firmado.
Este 'suelo' va en detrimento únicamente del consumidor porque es un "método por el cual, los bancos y las cajas se garantizan sus, casi siempre, exagerados beneficios".
"Te venden el tipo variable como algo positivo, pero ese elemento te lo anulan con esta cláusula mínima", asegura Herrero, que considera que es "especialmente sangrante cuando quienes lo aplican son entidades sociales y benéficas como las Cajas de Ahorros".
La cláusula mínima o 'suelo' se ha cebado especialmente con los inmigrantes. No todos los bancos y cajas aplican esta cláusula pero los que sí la insertan en sus préstamos, lo hacen a la mayoría de hipotecas. "Se han cebado especialmente con la población inmigrante", pero hay muchos otros clientes afectados ya que el criterio depende de cada entidad. "De las 10.000 hipotecas o casos que ADICAE ha revisado en los últimos años, una de cada cinco tenían 'suelo' hipotecario".
¿Qué hacer cuándo descubrimos este elemento de nuestra hipoteca sobre el cual, en muchos casos, la entidad bancaria no tuvo ningún interés en informarnos? "Tienen que reclamar", asegura Navarro, "si algo tenemos que aprender de esta crisis es que tenemos que ser más activos, quizá si los bancos y las autoridades se enfrentan a un aluvión de quejas hagan algo".
En realidad, poco se puede hacer: El usuario ha firmado los contratos y sus escrituras con esa cláusula. Sin embargo, es bueno saberlo para los que van a firmar su hipoteca próximamente.
Pero esta cláusula no es el único "abuso" con el que nos podemos encontrar en nuestra hipoteca.
Repasamos algunos de los más frecuentes:
Redondeo de hipotecas: fue muy polémico hace unos años. Las entidades redondeaban el tipo al cuarto de punto (es decir cada 0,25) y siempre en su beneficio (hacia arriba). Actualmente se sigue aplicando pero ya está regulado por ley: se redondea al octavo de punto y al más cercano, sea para arriba o para abajo.
Hipoteca de cuota creciente: un nuevo tipo, que de nuevo se ceba con la población inmigrante. En ella, independientemente del comportamiento de los tipos todos los años la cuota crece (en torno al 2%). Se comienza pagando poco, pero en pocos años el crecimiento es insoportable.
Imposición de productos accesorios, que no son obligatorios pero aumentan el importe y los intereses:
El caso más claro es el seguro de vida. Por si quieres quitártelo más adelante algunas entidades lo cargan de una vez. Hay casos exagerados: ADICAE tiene conocimiento de un caso en el que se obligó a un mismo usuario a contratar dos seguros de vida.
Otro caso es el seguro de protección de pagos, que sólo cubre a personas con contrato indefinido, pero que se exige a mucha gente con contratos temporales con lo que pagan por nada: si llega el momento fatídico en el que no puedan pagar el seguro no les cubrirá.
Aumento de diferenciales: los bancos están reaccionado a la caída de los tipos y están subiendo el diferencial hasta un 2,5 en préstamos nuevos. Aún revisando nuestra cuota al euríbor 2%, que está muy bajo, tendríamos un tipo de 4,5%. Supondrá un grave problema para muchos hipotecados cuando el euríbor vuelva a subir. No será pronto, pero ocurrirá.
Muchos bancos no admiten la tasación que lleva el cliente, así que le obligan a ir al tasador de la entidad... y a pagar los nuevos gastos de tasación.

Los bancos se cubren las espaldas: Seguro 'antimorosidad' para las hipotecas

Hacía lustros que la amenaza del paro no era tan cruenta en nuestro país; una de las víctimas con las que se ceba es, sin duda, el préstamo por excelencia, el hipotecario. Y como una salvaguarda más, las entidades ofrecen un seguro para proteger los pagos. "El año pasado no eran obligatorios, pero éste sí", admiten desde una oficina de Caixa Geral. Y se refieren al seguro de protección de pagos, una modalidad relativamente reciente en el mercado, pero que amenaza con extenderse por las diversas ofertas hipotecarias, en estos momentos especialmente turbulentos.
En el caso de la caja que nos ocupa, es uno de los requisitos para beneficiarse de la hipoteca al euribor más 0,33 por ciento que ofrece esta entidad. La cuantía de este seguro "varía en función de variables como ingresos del o los solicitantes, del importe a financiar, etcétera", nos explican. Cubre las cuotas hipotecarias de hasta cinco años frente a imprevistos como desempleo o invalidez temporal del titular.
Suele pasar que este seguro se ofrece en algunas hipotecas como un aliciente más para acceder a un tipo de interés más bajo. Es el caso de la Hipoteca Fidelidad de Unicaja que hace descender su precio en función de la contratación de diversos productos como tarjetas, planes de pensiones, el seguro de coche... y el de incapacidad temporal o desempleo.
Protección ante el paro
No parece sorprendente en cualquier caso que alguna de las mejores propuestas hipotecarias del mercado incluyan la firma de este seguro dirigido, qué duda cabe, a salvaguardar el pago de la hipoteca frente a una de las principales amenazas: el paro. Y es más razonable que lo incluyan como una opción para que el cliente decida. Es el caso del Barclays. Su producto, al euribor más 0,45 por ciento de su Hipoteca Oportunidad, se financia de forma conjunta con el pago del capital hipotecario. Es decir, ponen como ejemplo, para un total de 180.000 euros, sale a pagar una prima de unos 2.188. Las cuotas sin seguro sumarían 1.268 euros; con seguro, 1.284 euros. Con todo, es muy difícil hacernos una idea del precio de estos productos. Como cuenta el asesor de una entidad, "hay que tener en cuenta multitud de factores como la cuantía a financiar o el perfil de riesgo del solicitante, entre otros".
Finalmente, hay entidades que exigen la contratación de un seguro de vida. En el caso de la de Bancaja, al euribor más 0,55 por ciento, cubre en caso de fallecimiento del titular el pago del capital asegurado, cubriendo también la invalidez absoluta.